据悉，董家渡地王项目的转让，引出了一场“外滩风云”。2月14日，绿地控股宣布绿地集团以121亿元接手中国民生投资股份有限公司(以下简称“中民投”)旗下董家渡地王项目50%股权及其全部债权，成为第一大股东。
收购完成以后，绿地集团持有50%股权，安信信托持有45%、国资背景的上海外滩投资开发持有5%的股权。
该项目之所以备受关注，是因为其曾经是当年的上海地王，位于核心地段董家渡，占地面积12.67万平方米，一直是中民投手中最核心且最具价值的资产。
而相比前东家中民投248.5亿元的成本，绿地以121亿元拿下50%的权益是捡了个便宜，但绿地还要承担项目公司352.98亿元的债务，这次交易对其究竟是喜是忧？
风水宝地？绿地低于买价入局外滩
中民投曾持有的董家渡地王项目，可谓是“风水宝地”。
2014年，中民投联合上海外滩投资和上海佳渡置业豪掷248.5亿元一举拿下，彼时，中民投创始人董文标豪言称“三年回本”。
但随之而来的却是高成本难题，根据中民投向有关部门报批的文件，董家渡的总建筑面积113.9万平方米，总投资概算达到604亿元。这个数额远超上海中心大厦的投资，建设年限也变成了5年。
而与之形成对比的是，尚未等到大楼建成的辉煌，中民投已经债台高筑。上海清算所披露的三季报显示，截至2018年9月30日，中民投总资产3108.64亿元，总负债达2327.92亿元，资产负债率达74.89%。
不得不提，成立于2014年、由59家民营企业发起设立的中民投，扩张速度惊人，2015年、2016年、2017年，中民投的总资产分别为1470.17亿元、2724.70亿元、3061.13亿元；净利润分别为46.41亿元、36.76亿元、55.64亿元。但是，中民投今年前三季度净利润仅为16.02亿元，同比下降59.78%。
在债券违约、资金重压之下，中民投寻求出售优质资产董家渡地王项目以解燃眉之急。而绿地则在此时进入大众视线。2月14日，绿地控股宣布以121亿元接盘董家渡地王项目50%股权及其全部债权。
相比五年前248.5亿元的成本，董家渡50%权益需要124.25亿元，而安信信托则以240亿元拿下45%的股权，绿地此番以121亿元将黄金地块一半权益收入囊中，算是获益颇多。
中原地产分析师卢文曦表示：“绿地在这块核心区位并没有项目，拿下这幅地块的意义也就非同寻常，一方面可以打造区域标杆，提升区域内话语权，另一方面，提升绿地品牌的综合形象。”
至此，如今董家渡区域已聚集绿地、融创、绿城、华润及泛海在内的5家开发商。
烫手山芋？绿地接盘后转手质押
但“豪掷千金”的背后，绿地还需要应对众多问题。而绿地宣布拿下这块“香饽饽”的第二天，当日报收6.59元/股，下跌1.2%。
对比而言，今年1月份，一份打包了董家渡地块的资产被融创中国拿下。其以125.53亿元获取了北京和上海两大项目的100%权益，其中便有占地面积约为12.03万平方米的董家渡地块。相较于此，绿地似乎“买贵了”。
除了权益外，绿地还需要承担全部高额债权。根据公告显示，截至2018年12月31日，标的公司总资产453.16亿元，总负债352.98亿元，净资产100.18亿元。
再者，根据2018年三季度报，截至9月底，绿地控股总资产9038亿元，负债8042亿元，较2017年底增加491亿元，同期资产负债率上升至89.31%。同时，2018年土地市场转冷，而绿地在2018年新增房地产项目118个，总地价917亿元，较2017年同比翻番。可见，绿地还需要资金持续投入。
卢文曦认为，对绿地而言，这次交易风险和机遇并存。“2016年是地王频出一年，即便土地价格有所上涨，但算上债务，土地价格优势就不显著了。虽然并购可以快速扩张，但是绿地本身的资产负债率也偏高，如此大手笔，负债数据可能将进一步攀升。”
有趣的是，就在宣布交易的同一天，绿地控股全资子公司绿地地产即刻向上海银行市北分行质押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司股份，出质股权数额为50亿元，占其持股比例的100%。仅过三天，绿地控股又披露获得了上海银行百亿级授信额度。
原标题：绿地121亿负重接盘董家渡地王 “捡漏”还是“入坑”
